據(jù)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)報(bào)道：6月27日清晨5時(shí)30分左右，淀浦河畔，“轟”的一聲，一棟13層的在建住宅樓突然倒下。
該樓盤(pán)位于上海市閔行區(qū)蓮花南路與羅陽(yáng)路交界處，名為蓮花河畔景苑，開(kāi)發(fā)商是上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。小區(qū)一共有十一棟樓盤(pán)，總高均為十三層。小區(qū) 2007年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，倒塌的樓房是七號(hào)樓，目前尚未交房入住，一名建筑工人當(dāng)時(shí)尚在樓內(nèi)當(dāng)場(chǎng)死亡。目前樓盤(pán)倒塌原因仍在調(diào)查之中。根據(jù)專家初步推斷，有三大原因可能導(dǎo)致大樓傾覆：一是堆土過(guò)高；二是顛倒了施工次序，先造樓房再挖停車(chē)庫(kù)；三是地質(zhì)不穩(wěn)定而樁基又沒(méi)有打深打?qū)崱?ldquo;蓮花河畔景苑”倒地之后，留下四道難題：在建中的住宅樓為何突然就地而“臥”；至今仍蒙著神秘面紗的開(kāi)發(fā)商資質(zhì)令人生疑；已購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的市民該如何維護(hù)自己的權(quán)益；更令人深思的是，到底誰(shuí)來(lái)做公眾消費(fèi)的“守護(hù)人”？
查明事故原因
各方力量都在展開(kāi)調(diào)查、挖掘事故背后的真相。由政府部門(mén)派出的專家組正在調(diào)查事故發(fā)生的原因；各類(lèi)媒體紛紛報(bào)道相關(guān)的最新消息；民眾也自發(fā)通過(guò)各種渠道進(jìn)行“人肉搜索”。這起期房倒塌事件引發(fā)的“余震”效應(yīng)正在顯現(xiàn)。
目前該區(qū)域二手房市場(chǎng)比較平穩(wěn)，影響不大。中原地產(chǎn)蓮花分行一組經(jīng)理張宏表示，門(mén)店離事發(fā)小區(qū)大約200米左右。事故發(fā)生后，該板塊二手房市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，賣(mài)方業(yè)主沒(méi)有明顯的拋盤(pán)和降價(jià)跡象。張宏認(rèn)為，這一事件影響不了周邊幾個(gè)樓盤(pán)的買(mǎi)賣(mài)，離事發(fā)地點(diǎn)最近的幾個(gè)小區(qū)分別是羅陽(yáng)七村和羅陽(yáng)五村，這兩個(gè)小區(qū)是房齡較長(zhǎng)的老工房小區(qū)，次新房嘉和花園是2001年－2004年間開(kāi)發(fā)的8層電梯公寓，離河都比較遠(yuǎn)，周邊也比較成熟，了解這一區(qū)域的購(gòu)房者不會(huì)因此打退堂鼓，房?jī)r(jià)不會(huì)受太大的影響。但一些外區(qū)不了解情況的人可能會(huì)陷入認(rèn)識(shí)誤區(qū)。
開(kāi)發(fā)商飽受質(zhì)疑。公開(kāi)資料顯示，開(kāi)發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1995年注冊(cè)，是一家私營(yíng)有限責(zé)任公司，法人代表張志琴，公司持有三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，注冊(cè)資本800萬(wàn)元。注冊(cè)地址在閔行區(qū)莘朱路968號(hào)，但媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里寫(xiě)的是另一家公司的名字。此外開(kāi)發(fā)商第二大股東的梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)助理背景也格外引人注目。“闕敬德”成了這幾天最熱門(mén)的網(wǎng)絡(luò)搜索關(guān)鍵詞。這位“闕敬德”，是出資額270萬(wàn)元的“梅都房產(chǎn)”主要股東之一，而在閔行區(qū)政府網(wǎng)站上，“闕敬德”其名還擁有多個(gè)現(xiàn)任的公務(wù)職位。更讓人難以置信的是其中還有“對(duì)原梅隴征地服務(wù)所所長(zhǎng)闕敬德以玩忽職守罪立案?jìng)刹椋防U贓款贓物及挽回經(jīng)濟(jì)損失1327萬(wàn)余元”一段文字。是恰巧同名還是同一人，目前仍有待有關(guān)部門(mén)的調(diào)查。
目前業(yè)主繳納的房款仍處于安全狀態(tài)。政府有關(guān)部門(mén)表示，開(kāi)發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的企業(yè)資質(zhì)證書(shū)尚在有效期內(nèi)。目前對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、建筑商、施工方、監(jiān)理方等9人采取適當(dāng)控制措施。
事發(fā)后相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)布了《告蓮花河畔景苑購(gòu)房者書(shū)》，并及時(shí)公開(kāi)對(duì)外熱線咨詢電話，相關(guān)部門(mén)主動(dòng)承諾將確保購(gòu)房者合法利益不受損害。同時(shí)，由信訪部門(mén)和律師團(tuán)組成工作組，接待購(gòu)房者咨詢。
依法理性維權(quán)
付了錢(qián)，房子卻沒(méi)了。世界上還有比這更痛苦的事情嗎？事故發(fā)生后，一位網(wǎng)友在論壇上回復(fù)說(shuō)：比這更痛苦的是，你買(mǎi)的不是倒的那棟樓，而是旁邊那棟。
“蓮花河畔景苑”住宅建筑面積約6.6萬(wàn)平方米，總套數(shù)629套，已出售489套。已購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題是如何才能切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益。同為購(gòu)房者，“直接受害者”和“間接受害者”有差異。
上海律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)法律研究會(huì)委員、上海大邦律師事務(wù)所律師張黔林表示，從法律角度上看，除了法律上規(guī)定的不可抗力外，樓盤(pán)出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商是第一責(zé)任人。倒覆房屋的購(gòu)買(mǎi)者可以直接向開(kāi)發(fā)商要求退房并賠償損失，難的是其他沒(méi)倒的房子的業(yè)主。張黔林表示，對(duì)其他業(yè)主是否造成損害，是否能索賠是個(gè)問(wèn)題。雖然這件事實(shí)際上已經(jīng)影響到這個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)，但業(yè)主的損失很難量化，難以評(píng)估。
那么購(gòu)房者能夠獲得什么賠償？上海市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)主任，上海市海華永泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任周吉高律師在接受房地產(chǎn)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，期房倒覆的業(yè)主可以依法要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因房?jī)r(jià)上漲給業(yè)主帶來(lái)的損失。周吉高律師認(rèn)為該棟樓在房屋還沒(méi)有交付給業(yè)主之前發(fā)生倒塌的情況下，購(gòu)置該棟樓的業(yè)主要想維護(hù)自己的權(quán)利，關(guān)鍵看雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同如何約定。一般情況下，業(yè)主可依法以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由主張解除合同，即退房，要求開(kāi)發(fā)商返還已付房?jī)r(jià)款及相應(yīng)利息。
至于其他樓棟的業(yè)主能否主張退房或索賠的問(wèn)題，周律師認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此，其他樓棟的業(yè)主能否主張退房，主要看房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)核驗(yàn)后，是否合格，假如合格，則無(wú)權(quán)主張退房。
針對(duì)部分業(yè)主提出根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）以開(kāi)發(fā)商“銷(xiāo)售偽劣商品”為由主張退一賠一，周吉高律師認(rèn)為這一主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。他認(rèn)為，關(guān)于商品房是否適用《消法》，司法上存在爭(zhēng)議，即使商品房適用《消法》，依據(jù)《消法》第四十九條“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍”的規(guī)定，由于開(kāi)發(fā)商不存在欺詐行為，故業(yè)主無(wú)權(quán)依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》主張退一賠一。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。所以，業(yè)主也不能依據(jù)最高人民法院前述司法解釋主張退一賠一。
另一位房地產(chǎn)專業(yè)律師表示，購(gòu)房者馬上提出退房未必是保護(hù)自己利益的最佳方式。房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)連番漲價(jià)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格。因此他建議，購(gòu)房者首先應(yīng)該等待鑒定結(jié)果出來(lái)，在政府的干預(yù)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)作出擔(dān)保和承諾。在情況明朗后再咨詢專業(yè)人士，根據(jù)自身的情況決定最有利的維權(quán)方案。
周吉高律師則建議開(kāi)發(fā)商目前應(yīng)該積極配合政府做好事故樓盤(pán)的事故鑒定工作，查明事故原因，安撫業(yè)主情緒，妥善處理業(yè)主退房，待查明原因后向事故責(zé)任主體追償責(zé)任。
“水景房”受關(guān)注
“蓮花河畔景苑”的倒下，也引發(fā)了公眾對(duì)建筑質(zhì)量安全的空前關(guān)注，同時(shí)也延伸到對(duì)“水景房”的疑問(wèn)。“水景房”是否安全，還能不能買(mǎi)？
焦點(diǎn)上海房地產(chǎn)網(wǎng)的一份調(diào)查顯示，事故發(fā)生后，對(duì)目前建筑質(zhì)量產(chǎn)生懷疑的投票者占45％。對(duì)事故造成影響選項(xiàng)中，42％投票者表示“我覺(jué)得有必要聯(lián)合其他業(yè)主對(duì)我現(xiàn)在住的房子進(jìn)行安全測(cè)試”，33％的投票者表示“我暫時(shí)不打算買(mǎi)房子了”，19％的投票者表示“我不打算買(mǎi)那塊區(qū)域的房子了”。
采訪過(guò)程中，多位從業(yè)多年的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一事件表示震驚。華東理工大學(xué)房地產(chǎn)與城市文化研究所特邀研究員、自由策劃人凌嘉琪說(shuō)，這一事件是空前的，希望也是絕后的。但他表示，飯還是要吃，生活還要繼續(xù)，房子還是要買(mǎi)，不能因噎廢食。東海大橋、長(zhǎng)江大橋屹立不倒，說(shuō)明海里、水里造建筑物是可行的，“說(shuō)明技術(shù)上是沒(méi)有問(wèn)題的。關(guān)鍵是怎樣在技術(shù)上把好關(guān)，踏踏實(shí)實(shí)做好。”
一位不愿透露姓名的專家級(jí)總工程師表示，從業(yè)二十年來(lái)，第一次聽(tīng)說(shuō)這種事。日后建筑規(guī)范有可能因此調(diào)整，對(duì)地基的要求將加強(qiáng)。他認(rèn)為，如果樓盤(pán)有地下室可能會(huì)好很多，最多傾斜，不會(huì)倒覆。因?yàn)榈叵率視?huì)加強(qiáng)樓房的穩(wěn)定性，地基深了，也增加了樓盤(pán)的“抗拔性”。他還說(shuō)，目前建筑規(guī)范上對(duì)于建筑物距離河堤距離并無(wú)明確要求。依傳統(tǒng)的環(huán)境觀而論，有種說(shuō)法叫“割腳水 ”，意思是靠水建造的房子地基不牢。其實(shí)牢不牢關(guān)鍵看建造技術(shù)和質(zhì)量。
中原地產(chǎn)蓮花分行一組經(jīng)理張宏說(shuō)，水景可分為天然河道和人工水景，通常是開(kāi)發(fā)商的重要賣(mài)點(diǎn)，“水景房”的價(jià)格一般比普通房屋要高5％－10％。今后消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)水景房時(shí)可能會(huì)更加慎重和理性，全面衡量景觀和安全問(wèn)題。
誰(shuí)來(lái)做“守護(hù)人”
這一事件也對(duì)有關(guān)部門(mén)的把關(guān)能力提出更高的要求。凌嘉琪表示，到底誰(shuí)來(lái)做公眾消費(fèi)的“守護(hù)人”？毫無(wú)疑問(wèn)，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)該負(fù)起把關(guān)的責(zé)任。
消費(fèi)者通常是按照常識(shí)來(lái)做事，不能要求他們成為專家。比如買(mǎi)鞋子，普通消費(fèi)者很難分辨皮質(zhì)是頭層牛皮還是二層牛皮。但“市民應(yīng)該多增加一些知識(shí)，政府應(yīng)該為民眾把關(guān)。首先要從檢測(cè)部門(mén)、蓋章部門(mén)、監(jiān)管部門(mén)抓起。”
凌嘉琪說(shuō)，如果因?yàn)橐淮睒堑顾毁I(mǎi)房子，是因噎廢食。但假如人們真因噎廢食，就說(shuō)明有關(guān)部門(mén)的把關(guān)缺失了。政府應(yīng)該在商品進(jìn)入流通環(huán)節(jié)前，成為公眾消費(fèi)的“守護(hù)人”，把好關(guān)，確保安全。
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南京要求“水景房”離河堤至少5米
南京市政府今年4月1日實(shí)施的《南京市水利工程管理和保護(hù)辦法》第七條中規(guī)定，“在保證防洪安全的前提下，河道穿越城鎮(zhèn)段的管理范圍為背水坡堤腳外5米。”這一條明確規(guī)定了“水景房”與河堤的距離。