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12月5日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，2008年中國(guó)將執(zhí)行從緊的貨幣政策。央行隨即決定自12月25日起提高存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到14.5%。這是央行今年第10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金率再次創(chuàng)下歷史新高。
政府已向執(zhí)行了多年的穩(wěn)健或適度從緊的貨幣政策告別，中國(guó)進(jìn)入了銀根緊縮的時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)50%以上的資金直接或間接來自銀行，這一格局從未發(fā)生改變。此次提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在間接影響，即通過貨幣乘數(shù)回收大量流動(dòng)性，從而影響了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款發(fā)放規(guī)模。
短期來看，從緊的貨幣政策無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前資金壓力。預(yù)計(jì)銀行會(huì)適當(dāng)壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款，適當(dāng)限制高檔商品房的按揭貸款發(fā)放，同時(shí)制止利用假按揭套取銀行資金，以各種手段規(guī)避第二套住房的高首付、高利率，以虛假的評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)按揭貸款等行為。但即使在短期，這一緊張局面也不意味著行業(yè)資金鏈斷裂。全社會(huì)貸款中，以房屋和土地作為抵押物的已經(jīng)超過一半。考慮到香港、日本的前車之鑒，房?jī)r(jià)的下降引發(fā)的抵押物價(jià)值下降是政府所不樂見的。
長(zhǎng)期而言，行業(yè)的資金來源將經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈并無大礙。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)大資本市場(chǎng)、信托投資基金等直接融資的渠道；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款預(yù)計(jì)也將繼續(xù)此消彼漲。住房按揭貸款是商業(yè)銀行重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，近年來不良率一直在1%至2%上下。從國(guó)際比較來看，香港當(dāng)前住房按揭貸款相當(dāng)于GDP的140%，占銀行本外幣貸款的20%。盡管我國(guó)住房按揭貸款規(guī)模一路上行，但目前占銀行本外幣貸款和GDP的比重仍然不高。只要投資者對(duì)銀行的市場(chǎng)化改革方向充滿信心，就沒有理由對(duì)未來住房按揭貸款的發(fā)放過度悲觀。
另外，決定行業(yè)基本面的因素仍然沒有發(fā)生重大變化。長(zhǎng)期來看，戶均成套住宅不足一套，土地供應(yīng)偏緊，人口紅利，城市化等因素不可逆轉(zhuǎn)；短期而言，2007年前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積幾乎是竣工面積的2倍，實(shí)際利率為負(fù)，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲15%。2008年，盡管行業(yè)資金偏緊，高位景氣仍將繼續(xù)。
從緊的貨幣政策，既反映了中央對(duì)投資過熱、物價(jià)上漲過快的憂慮，又包含了“小幅快跑，緩慢升值”的匯率體制下，貨幣政策當(dāng)局的無奈。人民幣匯率小幅長(zhǎng)期上升類似于向國(guó)內(nèi)外資本發(fā)去了中國(guó)資產(chǎn)升值的邀請(qǐng)函，而房地產(chǎn)作為沒有技術(shù)壁壘的投資品種更受青睞。外匯占款高增長(zhǎng)使得央行的貨幣政策幾乎喪失了獨(dú)立性。貨幣政策可以抑制銀行信貸的規(guī)模和投向，但并不能調(diào)控境內(nèi)外資金以各種手段進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)或購買物業(yè)，分享中國(guó)資產(chǎn)升值的盛宴。
2008 年貨幣政策基調(diào)已經(jīng)確定，預(yù)計(jì)深圳等今年房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)，2008年房?jī)r(jià)上漲速度將有所下降。局部地區(qū)的調(diào)整不意味著行業(yè)景氣的逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)將步入高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高負(fù)債、高門檻、高位景氣的“五高格局”，維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”的投資評(píng)級(jí)。這一格局下，優(yōu)秀企業(yè)周轉(zhuǎn)更快，規(guī)模擴(kuò)張更加穩(wěn)健，財(cái)務(wù)策略更為成熟，地域和產(chǎn)品布局更為分散，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也將更為可靠。