無論房價暴漲，還是低迷，限價房不可避免地成為市場各方矛盾的集中沖突點。就在廣州首個限價房保利西子灣全面交樓的同時，小區(qū)162戶一期業(yè)主卻以房屋質(zhì)量問題、逾期交房為名，起訴開發(fā)商保利地產(chǎn)，此案將于4月8日在廣州白云區(qū)法院正式開庭審理。曾被看作一件“大好事”的限價房，如今卻成為購房者和開發(fā)商共同的心病。
從搶購到棄樓
2008年初，國內(nèi)首個限價房保利西子灣以一口價6500元/平方米，正式對外銷售，首批843套房源吸引來將近3790位購房者的申請，經(jīng)過嚴格的抽簽有1400多位中簽者獲準選房，在開盤當(dāng)日就有700多套限價房被搶購一空。
但一年之后的今天，一些曾經(jīng)滿心歡喜的購樓者卻以各種理由最終選擇了拒絕收樓，并將開發(fā)商告上了法庭。
造成這一結(jié)局的,顯然是過去一年中暴跌的房價。保利西子灣所在的廣州金沙洲房價在2007年10月達到最高點，超過12000元/平方米，但到今年年初，房價已暴跌至6000元左右。當(dāng)初有幸抽中限價房的購房者，現(xiàn)在是欲哭無淚。
按照廣州限價房銷售政策，限價房交樓后五年內(nèi)不能流通，同時在5年到期后轉(zhuǎn)手，購樓者還需要彌補地價差額。補償額是按轉(zhuǎn)手時評估價格與限價房開盤銷售時價格差額的70%征收。也就是說，限價房基本上剝奪了房價升值給購房者帶來的收益。遭受了跌價損失，將來升值了，大頭還要給政府，限價房瞬時間由“香餑餑”變成“棄兒”。
事實上，不僅限價房，由于房價的暴跌造成購房者與開發(fā)商對簿公堂的案件，從去年下半年起就明顯上升，特別是在房價下降幅度較大的廣州花都區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)等，而這些案件大多涉及購房者拒絕收房。而在幾年前，當(dāng)?shù)胤ㄔ旱姆康禺a(chǎn)庭受理的案件，大多是開發(fā)商拖延交樓。
無奈的開發(fā)商
購房者痛苦，賣房的亦顯無奈。“我們也是為政府打工，只不過是大業(yè)主，房子怎么賣，賣給誰，都要政府說了算！”負責(zé)西子灣項目的保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英向中國證券報記者大倒苦水。
限價房最初是作為政府解決社會“夾心”人士的購房需求而設(shè)計的，在銷售對象上設(shè)置了嚴格的界限，在廣州有條件購買限價房的必須具有廣州市戶口、無房產(chǎn)、且年收入不超過12萬元。
由于限價房用地同樣采用招拍掛的方式出讓，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，定了銷售價格的限價房，考驗的主要是經(jīng)營管理能力。當(dāng)時房地產(chǎn)商大多作為一個“代工”的心態(tài)來參與限價房建設(shè)。
另外一個風(fēng)險,房地產(chǎn)開發(fā)商在當(dāng)時卻不曾預(yù)見，那就是房價的暴跌。由于當(dāng)時開發(fā)商普遍預(yù)測房價將持續(xù)上漲，限價房用地拍賣時，開發(fā)商大多按照限價房的銷售上限價格來測定土地競拍價格，因此在限價房的價格上,房地產(chǎn)商并沒有太多回旋的余地。就是被哄搶一空，無任何營銷費用的西子灣項目，據(jù)保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊透露,利潤率是3%。
據(jù)了解，廣州10宗限價房用地中，已經(jīng)推售產(chǎn)品的有5塊，動工但未上市的有2塊，3塊分別位于花都、番禺和金沙洲的地塊尚未啟動開發(fā)。廣州目前批準預(yù)售5300多套限價房,但部分限價房樓盤最低認購率僅有51%，而廣州10宗限價房總供應(yīng)量為3萬多套。沒有保利地產(chǎn)的“好運”，未搶奪先機的萬科新里程、中海金沙洲限價房項目目前不得不大打廣告，而受制于限價房的種種限制，其成效似乎并不大。
“如果政府再不放開限價房的相關(guān)限制，除了已經(jīng)賣完的保利西子灣，其余的限價房都將成為房地產(chǎn)開發(fā)商沉重的包袱。”一位業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地向記者說。
廣州限價房項目可以說將部分開發(fā)商逼到了死角，“價格降不下去，一降就虧。如果短期賣不掉，開發(fā)商還是虧。大量的現(xiàn)房，無疑會占用開發(fā)商巨額資金，造成財務(wù)費用激增，最終吞噬掉本來就不多的利潤。”該人士分析說。
難破困局
面對限價房困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺日前在保利西子灣全面交樓新聞發(fā)布會上表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。除此之外，廣州還將擴大限價房申購對象，城市擴建改建中的拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房。
“除非房價重拾升勢，遠遠高于限價房價格，否則這些政策根本沒有任何意義！”某限價房項目負責(zé)人無力地向記者說道，“無升值預(yù)期收益、無流通權(quán)、無價格優(yōu)勢，放再多的人來，也不會有人買！”
一位開發(fā)商表示，沒賣掉的限價房要開發(fā)商來承擔(dān)損失，買了限價房的購房者也只能自己來承擔(dān)跌價帶來的痛苦了。畢竟限價房不是“保價”房，在尊重契約精神的市場經(jīng)濟條件下，任何人最終都需要為自己的經(jīng)濟行為負責(zé)。
限價房在發(fā)源地廣州遭受困局的時候，其他地區(qū)對限價房的熱情依然不減。4月1日，北京規(guī)劃委還公示了位于朝陽區(qū)，總用地面積6.85萬平方米的限價房項目。