二手房交易一般都是個人之間的買賣行為，對比開發(fā)商出售的商品房，在交易的復(fù)雜性上，因房源“質(zhì)素”和賣方性質(zhì)不同而使二手房交易的難度要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀況的了解程度直接影響著二手房買賣的質(zhì)量，也是購房者主動出擊免除后患必不可少的功課。
掌握二手房“三項權(quán)屬信息”
“從我的辦案經(jīng)驗來看，二手房易發(fā)生糾紛的通常在于購房者對房源的權(quán)屬信息關(guān)注太少以至于埋下了日后糾紛的種子。”這是，廣信律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師羅建新從近十年的辦案經(jīng)驗中得出的體會。
要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“ 房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。
產(chǎn)權(quán)記錄查明房源的共有狀況
“查詢非常方便，任何人都只需要向房管局提供房源的具體地址就能查到詳細完整的房屋產(chǎn)權(quán)記錄。”羅建新是房管部門的常客。
查驗的具體方式是：查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括，房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項會有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，這可為購房者隨后查詢共有人購買優(yōu)先權(quán)是否放棄提供最重要的依據(jù)。
此外，在產(chǎn)權(quán)記錄還能查到檔案文號，假如希望獲得整份房源文件，可依此編號取得該份文件副本。
成交價格也會反映在產(chǎn)權(quán)記錄中，羅建新律師建議查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品。
“他項權(quán)益”查抵押、貸款及查封
產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權(quán)是否已“作嫁于人”，其實這些信息完全能在房管局得以獲知。“只需要提供查詢者的身份證，就能查到完整的房屋的‘他項權(quán)利’記錄。”羅建新言，房屋是否抵押、是否處于訴訟糾紛而被查封以及房產(chǎn)的貸款記錄都被清楚地記錄在案。
了解了房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。
此外，唯一無法在房管局查詢的是房源的債務(wù)負擔狀況，諸如此房是否有租賃債務(wù)等，則必須查驗租約以及有關(guān)的證明文件。
防范“特殊”房源是關(guān)鍵
房改房則可以算是二手房中的“雷區(qū)”。房改房通常多為軍產(chǎn)、醫(yī)(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)和央產(chǎn)。此類房源通常所處的地段非常好，且多為學區(qū)房。但這樣的房源存在的問題也會較多，大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此購買此類房源首先要確認的是原單位是否同意出讓，一般來說，軍產(chǎn)、醫(yī)(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才出讓。
在明晰房改房的權(quán)屬證明后，還必須要做的一道功課是：政府對其上市出售的批準書。因為有沒有這一批準書決定了房源能否上市交易。
此外，必須搞清楚目標房源是成本價房還是標準價，確認標準價購買的公房上市時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與單位的比例分成。
二手房買賣合同條款之重點所在
認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實性和完整性
確認產(chǎn)權(quán)的真實性，要查驗產(chǎn)權(quán)證的正本，看產(chǎn)權(quán)人與賣房人是不是同一人，還有必要向房產(chǎn)局查詢此證的真實性。確認產(chǎn)權(quán)的完整性，要注意產(chǎn)權(quán)是否有共有人，有否設(shè)定抵押、租賃、權(quán)限或被查封等情況。
戶口遷移條款
與一手房不同的是，二手房普遍存在一個戶口遷移的問題。房屋已售予他人，若原房主遲遲不將戶口遷出，則會使購房人的戶口不能順利遷入，甚至會影響到子女入學等后繼問題。即使購房者想通過訴訟途徑解決，也會發(fā)現(xiàn)很難操作，因我國法律規(guī)定戶籍歸公安部門管理，法院對僅涉及戶口問題的訴訟一般不予受理。為避免上述問題的出現(xiàn)，購房者應(yīng)該在簽定合同時，定好戶口遷移條款及逾期違約的責任，使售房者不能拖延戶口遷移日期，減少不必要的糾紛，一般壓尾款10%左右。
維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費用的結(jié)算
維修基金、物業(yè)管理、水、電、電話、有線電視等費用等各項費用為二手房獨有，同時很容易被忽略。所以，在交付尾款前，買賣雙方一定要根據(jù)合同約定辦理完所有該辦理的過戶手續(xù)。
