【導(dǎo)語(yǔ)】預(yù)售商品房開發(fā)商應(yīng)出示“五證”，“五證”的審批程序也十分嚴(yán)格，我國(guó)商品房預(yù)售管理辦法明確規(guī)定：商品房預(yù)售必須具備“五證”，特別是未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。然而河南省商丘市華坤置業(yè)有限公司卻視法律為兒戲，在土地利用和開發(fā)建設(shè)過(guò)程中始終未辦理相關(guān)合法手續(xù)，開發(fā)的商品樓公然對(duì)外出售。更令人疑惑的是當(dāng)?shù)貒?guó)土資源，規(guī)劃建設(shè)等相關(guān)監(jiān)管責(zé)任部門對(duì)此種未批先建、未批先售的違規(guī)行為卻遲遲不予有力監(jiān)管和遏制，難道開發(fā)建設(shè)可以另辟蹊徑還是監(jiān)管過(guò)程另有蹊蹺？

近日，我刊記者在河南省商丘市實(shí)地走訪調(diào)查時(shí)了解到，河南省商丘市華坤置業(yè)有限公司開發(fā)的“凱旋明都”商品房開發(fā)項(xiàng)目位于商丘市凱旋路與八一路交叉口，開發(fā)總面積約7.5萬(wàn)平方米，分為1、2號(hào)樓，其中1號(hào)樓為商務(wù)樓，2號(hào)為住宅�，F(xiàn)在1號(hào)樓完成基礎(chǔ)工程，2號(hào)樓目前已建設(shè)4層。

據(jù)知情人告訴記者：“該項(xiàng)目一直沒有完善“五證”手續(xù)。7.5萬(wàn)平方米的工程項(xiàng)目，只有1號(hào)樓辦理了4606平方米的土地手續(xù)，另外絕大部分沒有任何手續(xù)。”記者還了解到，“凱旋明都”項(xiàng)目現(xiàn)已對(duì)外預(yù)售。在沒有取得完全土地、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售等手續(xù)的商品房開發(fā)項(xiàng)目為什么能明目張膽的開工建設(shè)和出售？

國(guó)家相關(guān)法律政策明文規(guī)定商品樓從開發(fā)建設(shè)到銷售要獲得開發(fā)建設(shè)應(yīng)有的手續(xù)。據(jù)悉，一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。

地方國(guó)土資源、土地規(guī)劃等相關(guān)監(jiān)管部門要嚴(yán)格防守土地審批漏洞，確保土地的合理利用和規(guī)劃建設(shè)，保障土地權(quán)益持有方的利益，維護(hù)和貫徹落實(shí)中央土地和房地產(chǎn)調(diào)控政策的指示精神是其根本職責(zé)所在，然而商丘市相關(guān)監(jiān)管責(zé)任部門在政策的落實(shí)、法律的把控上為何出現(xiàn)問(wèn)題，為此記者采訪了商丘市建設(shè)局和政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。

商丘市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“2010年，商丘市就先后對(duì)該項(xiàng)目下達(dá)了《責(zé)令停止違法行為通知書》，但開發(fā)商卻置之不理，依然我行我素。”

據(jù)商丘市政府知情人向記者透露：“市政府2010年初就召開過(guò)專題會(huì)議，要求該項(xiàng)目開發(fā)商‘邊建設(shè)邊補(bǔ)辦手續(xù)’。”但時(shí)隔近兩年，該項(xiàng)目卻“只建設(shè)不辦手續(xù)”。

就現(xiàn)狀而言，應(yīng)該視為無(wú)證和違法建設(shè)銷售，沒有取得相關(guān)開發(fā)建設(shè)銷售審批手續(xù)是絕不允許開工開發(fā)建設(shè)的。對(duì)地方政府和職能部門明知華坤置業(yè)有限公司手續(xù)不全就開發(fā)建設(shè)銷售的質(zhì)疑，知情人解釋，這些情況在商丘市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)都是知道的，也是政府默認(rèn)、同意、支持的。在商丘，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著其他企業(yè)不擁有的特殊便利，可以先上車后買票，即使手續(xù)不齊備也是可以施工建設(shè)的。這也就不難理解當(dāng)?shù)卣�府部門對(duì)于開發(fā)商“邊建設(shè)邊補(bǔ)辦手續(xù)”與土地利用規(guī)劃和商品樓開發(fā)建設(shè)的法律規(guī)定“先辦手續(xù)再建設(shè)”的程序倒掛問(wèn)題難監(jiān)管問(wèn)題的存在了。

從2006年開始，先是由國(guó)家建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局等三部委發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)交易程序，后又?jǐn)U大到國(guó)家八部委聯(lián)合行文并進(jìn)行聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其對(duì)“無(wú)預(yù)售許可即售樓”作為嚴(yán)打的第一條，且打罰并重，提出：對(duì)違規(guī)預(yù)售收取的款額全部沒收，并處1%以內(nèi)的罰款。

“凱旋明都”商品房開發(fā)項(xiàng)目的大部分樓盤在沒有辦理相關(guān)開發(fā)手續(xù)的情況下依然建設(shè)銷售，卻能一路暢通無(wú)阻。河南省商丘市華坤置業(yè)有限公司在商品樓盤建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)手續(xù)未辦理的情況下敢于“超前上馬”，其勇氣何來(lái)？是誰(shuí)為他們的違規(guī)操作開了“綠燈”？

本刊將繼續(xù)關(guān)注報(bào)道。

評(píng)論：從河南省商丘市開發(fā)商“五證”不全違規(guī)建設(shè)售樓可以看出，城市的快速發(fā)展使得土地供求關(guān)系與城市發(fā)展增容產(chǎn)生巨大矛盾。一面是急缺的土地資源在國(guó)家政策和法律的調(diào)控中更難得到審批，一面是城市擴(kuò)容不斷加大的開發(fā)力度，兩者之間存在的矛盾在城市化進(jìn)程中又難以得到有效調(diào)和。開發(fā)商為了借機(jī)鉆地方政府迫切發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的空擋，“投其所好”，引進(jìn)資金搞開發(fā)，政府圖的是政績(jī)，開發(fā)商圖的是經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。在此情況下，開發(fā)商與地方政府往往是一拍即合。個(gè)別地方政府官員出于各種利益關(guān)系，對(duì)于某些違法開發(fā)行為經(jīng)常“睜只眼、閉只眼”，甚至默許開發(fā)商直接與國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門達(dá)成“開發(fā)共識(shí)”，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)互相踢皮球，開發(fā)商的“先建設(shè)后審批”，政府部門的“我監(jiān)管他不聽”成了違規(guī)開發(fā)建設(shè)的托詞和借口，然而背后的事實(shí)是政府和開發(fā)商卻在這趟渾水中撈取“不義之財(cái)”。在國(guó)家大力規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的大背景下，這種怪現(xiàn)象必須盡快得到糾正。

寄希望河南省商丘市嚴(yán)格規(guī)范土地管理制度，依法監(jiān)管和落實(shí)建設(shè)用地審批程序，改變當(dāng)前城市用地冒進(jìn)與開發(fā)建設(shè)違規(guī)并存的局面，鏟除土地使用中的各種積弊。土地開發(fā)建設(shè)監(jiān)管部門要以“科學(xué)發(fā)展觀”為指導(dǎo)，加大執(zhí)法力度，切實(shí)履行部門職責(zé)，為城市平穩(wěn)較快發(fā)展捋清思路，合理規(guī)劃，依法建設(shè)。