自10月4日“深八條”出臺以后，深圳樓市似有降溫之勢。前晚，“深八條”出臺以來深圳首個新盤山語海開盤，“4.4萬元起”、“南山樓盤賣出龍崗價、坪山價”，占據(jù)很多網(wǎng)絡(luò)媒體的新聞頭條。

　　山語海降價開盤真相如何?據(jù)廣州日報報道，該樓盤開盤價比備案價平均低10%，總體均價約5.8萬元，而且該樓盤區(qū)位并不太理想，配套也不夠完善，還談不上“南山盤賣出龍崗價”。不過，山語海的降價開盤被部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是深圳樓市開始降溫的風(fēng)向標(biāo)。

傳言：真降價了?

真相：只是比預(yù)期略低

　　前晚，樓盤降價的種種消息不斷刷屏。山語海的價格真的特別便宜?答案是：確實比預(yù)期低。深圳中原研究中心周報指出，作為新政后首次開盤的山語海，備案房源全部出售，戶型為79~238平方米2~5房，總共548套，部分小戶型價格比預(yù)期低1萬~1.3萬元/平方米。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉介紹，山語海備案均價在6.4萬元/平方米，開盤均價約5.8萬元/平方米，開盤價比備案價下調(diào)10%，成交價最低4.4萬元/平方米起，最高價達到9.1萬元/平方米。值得一提的是，山語海備案日期是9月21日，也就是說，其真實成交價實際也僅僅比開發(fā)商預(yù)期低了10%左右。

　　據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年的“銀十”首周僅2個項目入市，推售總房源608套，低于預(yù)期。除山語海外，還有地處龍崗的恒地悅山湖加推了60套，均價3.9萬元/平方米，與前期產(chǎn)品持平。

疑問：緣何低開?

業(yè)內(nèi)：開發(fā)商捂盤不成“蝕把米”

　　記者了解到，山語海開發(fā)商是深圳市赤灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在深圳是個小開發(fā)商，母公司為中國南山開發(fā)(集團)股份有限公司。雖然樓盤地處蛇口，但實際區(qū)位不是很好，公共配套目前比較差，開盤低其實比較符合它的現(xiàn)狀。此外，開盤價低與開盤時間也有關(guān)，該盤已經(jīng)到了非開不可的時間。記者昨日在深圳規(guī)土委官網(wǎng)看到，該樓盤批準(zhǔn)預(yù)售時間是9月21日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。開盤時間拖到10月9日，有業(yè)內(nèi)人士直言開發(fā)商這回“捂盤”捂黃了。

　　李宇嘉認(rèn)為，整體來看，這個樓盤本身品質(zhì)不太好，價格而言，周邊類似樓盤均價6萬元以上，山語海與周邊樓盤并不具有足夠的可比性;時間節(jié)點對于開發(fā)商來說不是很好的開盤節(jié)點，因為新政出臺，市場情緒確實在降溫，預(yù)售價格的調(diào)整在預(yù)料之中。

離譜：降價盤還有喝茶費?

親歷：小戶型搶手大戶型難賣

　　在山語海開盤現(xiàn)場，有媒體現(xiàn)場看到有中介舉牌兜售喝茶費，喝茶費一開始在外場叫價20萬元，后降到5萬至15萬元不等，并可額外給出2個點的折扣。按照深圳市場慣例，一般來說有喝茶費的樓盤，向來必須是比較走俏的。此外，還有言論指出該樓盤很多房源尤其是低價房源被開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購，一般人買不到。

　　記者的一位朋友購買到了該樓盤的一套中間樓層88平方米的小三房，均價在5萬元/平方米，其表示按照正常流程就可以購買到，并沒有給中介喝茶費。記者了解到，當(dāng)日開盤現(xiàn)場的實況是小戶型銷售率比較樂觀，但還是有少量剩余，大戶型的銷售不及預(yù)期。

　　據(jù)開發(fā)商口徑，該期項目共548套房源，認(rèn)籌客戶有800余批，先后到場700余批，多為南山本地客戶，共成交400套左右，整體銷售率約72%。

后市怎么走?

還得看看政策和市場

　　10月8日，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心在官網(wǎng)提示，將于11月8日起對房地產(chǎn)評估價格進行例行更新。由于緊隨深圳樓市調(diào)控新政，此次評估價格調(diào)整多被業(yè)內(nèi)解讀為上調(diào)。

　　深圳市日前下發(fā)《關(guān)于2016年10月4日差別化住房信貸政策的實施細則》(下簡稱《細則》)，將深圳市住房利率限定為基準(zhǔn)利率的0.9倍至1.1倍。《細則》除了重申10月4日公布的新政內(nèi)容外，還就市民關(guān)心的外地有房有貸情況進行了解讀：在外地有1套未結(jié)清房貸記錄，在深圳首次置業(yè)貸款首付比例不得低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;在深圳無房但有兩次及以上未結(jié)清住房貸款記錄的，禁止新發(fā)放住房貸款。

　　深圳中原研究中心周報分析，雖然傳統(tǒng)周期“銀十”期間預(yù)測入市項目較多，但客戶的觀望情緒進一步增長。目前深圳房價處于高位，短期投資風(fēng)險大，特別是高杠桿客戶。

　　深圳市規(guī)土委官網(wǎng)備案信息顯示，近期還有華潤城潤府二期(二、三區(qū))、中糧紫云花園、信義荔景御園、心海城一期、佳華領(lǐng)域廣場一期及嶺宏健康家園6個樓盤取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)售時間集中在9月22日至29日，也即將開售。記者核實發(fā)現(xiàn)，除了嶺宏健康家園沒有規(guī)模開盤消息以外，其他5個樓盤都已經(jīng)開盤。但有樓盤并沒有將全部房源一次性推出，存貨還不少，如信義金御半山3期9月24日開盤，當(dāng)日僅推出628套，存貨至少還有約900套。上述這些樓盤的價格走向值得關(guān)注。

　　李宇嘉建議，普通購房者可繼續(xù)觀望，同時應(yīng)該多看看盤，了解市場走向。